Thème : L'erreur sur la constructibilité d'un terrain

DROIT DECODÉ - COMMENTAIRE D'ARRÊT « L'erreur consiste à croire vrai ce qui est faux et vice versa. Elle suppose que le contrat a été conclu sous l'effet d'une opinion contraire à la réalité. » Tel est le cas du présent arrêt, rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 juin 2014, qui se rapporte à l'erreur sur la qualité substantielle de la chose vendue, plus précisément sur la constructibilité du terrain litigieux. En l'espèce, le 13 octobre 2008, les consorts Y., voulant construire une maison d'habitation, ont acquis un permis de construire auprès de la mairie. Le 27 novembre 2008, les consorts Y. achetèrent aux époux X. un terrain destiné à la construction de ladite maison. Le 5 janvier 2009, en raison de la suspicion de la présence d'une cavité souterraine, le permis de construire leur a été retiré. C'est alors que les acquéreurs (consorts Y.) ont assigné le notaire et les époux X. en annulation de la vente et en réparation du préjudice subi. Le litige a été connu d'un tribunal, de la cour d'appel de Rouen le 23 janvier 2013, puis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, objet du présent commentaire. Devant les juges de la cour d'appel de Rouen, les acquéreurs demandèrent l'annulation de la vente et la réparation du préjudice subi. Ils prétendaient qu'ils s'étaient trompés sur ce qu'ils pensaient acheter — un terrain constructible — mais que, suite au retrait du permis de construire, la construction n'était plus possible. À cette demande s'opposèrent les vendeurs, estimant que le terrain était constructible au moment de la formation du contrat de vente et que le retrait de permis intervenu après la conclusion du contrat n'avait aucun lien avec la validité du contrat. Saisie du litige, la cour d'appel de Rouen fit droit aux demandes des acquéreurs. Elle retint que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constata que le risque lié à la présence d'une cavité souterraine existait à la date de la vente. Elle en déduisit que la décision de retrait du permis n'avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque, empêchant les acquéreurs de construire, et prononça la nullité de la vente pour erreur sur la qualité substantielle de la chose vendue. Insatisfaits, les vendeurs se pourvurent en cassation. Ils reprochèrent à la cour d'appel d'avoir violé l'article 1110 du Code civil lorsqu'elle retint l'erreur sur la substance alors que, au jour de la vente, le terrain était effectivement constructible — le permis ayant été régulièrement délivré — et que la rétroactivité administrative du retrait de permis intervenu postérieurement à la conclusion du contrat est sans incidence sur l'appréciation de l'erreur, celle-ci devant s'apprécier au moment de la formation du contrat. Les juges de la Cour de cassation devaient répondre à la question de savoir si l'inconstructibilité d'un terrain destiné à la construction d'une maison d'habitation peut conduire l'acquéreur du terrain à demander l'annulation du contrat de vente. La Haute juridiction répond par l'affirmative et confirme la décision de la cour d'appel. Elle retient que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constate que le risque dû à la présence d'une cavité souterraine existait à la date de la vente. La cour d'appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n'avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire, et que la nullité de la vente était fondée sur une erreur sur la qualité substantielle de la chose vendue au moment de la conclusion du contrat. Le présent arrêt a le mérite, d'une part, de mettre en lumière la décision fluctuante du juge concernant le moment d'appréciation de l'erreur, notamment démontré dans l'arrêt Cass. 3e civ., 24 mai 2007. D'autre part, il montre à quel point le juge assure son rôle pour protéger les acquéreurs victimes d'erreur dans la formation d'un contrat de vente immobilière. L'analyse de cet arrêt empruntera un chœur à deux voix : l'admission de l'inconstructibilité du terrain comme erreur sur la substance de la vente en l'espèce ( I ), et les conséquences de l'admission de cette erreur ( II ). I / L'admission de l'inconstructibilité du terrain comme erreur sur la substance de la vente : La Cour de cassation confirme que l'inconstructibilité du terrain vendu constitue une erreur sur la qualité substantielle de la chose vendue. Cette admission repose sur deux piliers complémentaires : d'une part, la reconnaissance de l'inconstructibilité comme qualité substantielle déterminante du consentement des acquéreurs ( A ), d'autre part, l'établissement de la preuve du caractère non constructible du terrain dès la date de formation du contrat ( B ). A / L'inconstructibilité comme qualité substantielle déterminante du…